Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarında kritik bir dönemeçte yeni bir karar alındı. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yönetmelikte yapılan kapsamlı değişiklikler, riskli yapı alanlarında karar alma ve uygulama süreçlerini hızlandırmayı hedefliyor. Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan hak sahiplerinin paylarının diğer maliklere ya da kamu kurumlarına devrine imkân tanınıyor.
Bu değişiklikle birlikte riskli yapıların yıkımından, arsa haline dönüştürülen taşınmazların değerlendirilmesine kadar pek çok kritik süreç yeniden yapılandırılıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan gecikmelerin azaltılması ve paydaş karar mekanizmalarının etkinleştirilmesi amaçlanıyor.
Tapu kayıtlarında yeni işaretleme
Yapılan düzenlemeyle riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmazın tapu kayıtlarındaki “riskli yapı şerhi” kaldırılacak. Bunun yerine taşınmazın 6306 kapsamında işlem gördüğüne dair yeni bir kayıt düşülecek. Bu işlem hem şeffaflığı artırmayı hem paydaşların yasal statülerini netleştirmeyi hedefliyor.
Salt çoğunlukla karar alınabilecek
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde veya dönüşüm sahalarında yapılacak işlemlerde, hissedarların salt çoğunluğu karar almak için yeterli sayılacak. Buna göre parsel birleştirme, yeniden yapı yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışları ve gelir paylaşımı gibi kapsamlı uygulamalar, hisseleri oranında maliklerin çoğunluk kararı ile yürürlüğe konulabilecek.
Bu yeni yaklaşım, özellikle paydaş sayısının fazla olduğu ve karar süreçlerinin uzun sürdüğü dönüşüm sahalarında uygulamaya geçirilecek projelerde sürecin hızlanmasına katkı sağlayacak.
Toplantı süreci başlatmak için bir kişi yeterli
Riskli yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm kararının alınması için tüm maliklerin talepte bulunmasına gerek kalmayacak. Mevcut düzenleme ile yalnızca bir malik dönüşüm kararı toplantısının başlatılmasını talep etmesi durumunda sürecin işleyişi başlayacak.
Bu toplantı bilgileri, muhtarlık, bina ilan panosu, noter veya elektronik tebligat yoluyla tüm paydaşlara bildirilecek. Böylece karar alma sürecine ilişkin iletişim kanalları çoğaltılarak olası gecikmeler azaltılacak. Toplantılar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla yapılacak ve kararlar resmî tutanak altına alınacak.
Karara katılmayanların payı satılabilecek
Revize edilen yönetmeliğe göre, salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin hisseleri, rayiç bedelin altında olmamak şartıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılabilecek. Bu satış gerçekleşmediği takdirde paylar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare tarafından satın alınabilecek.
Riskli yapıların bulunduğu dönüşüm alanlarında ise, anlaşmanın sağlanması koşuluyla hisselerin üçüncü kişilere de satışına izin verilecek.
Arsa satışında kamuya öncelik
Riskli binanın yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların satılmasına karar verilirse, bu payların öncelikle kamu kurumlarına (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idarelere) teklif edilmesi zorunlu olacak.
Kamu kurumlarının satın alma yönündeki girişimleri sonucunda hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmeleri yapılabilecek. Bu yöntem, kamu yönetişimi tarafından dönüşüm süreçlerine doğrudan katkı sağlanmasına yönelik önemli bir model olarak öne çıkıyor.
Zemin uygun değilse başka parselde yapılaşma
Uygulamada sıkça karşılaşılan zorluklardan biri; zemin riskleri veya mevzuat engelleri nedeniyle belirli bir parselde yapılaşmanın mümkün olmaması. Bu gibi durumlar için yeni bir uygulama getirildi.
Buna göre yapılaşma hakkı, imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınabilecek. Bu uygulamada maliklerin aynı parselde paylaştırılması ve diğer maliklerin onayı gerekecek. Böylece dönüşüm projelerinin önünde engel teşkil eden zemin ve mevzuat kaynaklı tıkanmalar yapısal bir çözümle aşılabilecek.
Parsel birleştirmede yeni kurallar
Birden fazla parselin birleştirilmesi için hissedarların salt çoğunluk kararı yeterli olacak. Ancak riskli yapı alanları ile birlikte değerlendirilecek boş parseller için tüm maliklerin oy birliği aranacak.
Bu ayrım, hem hız hem de paydaş haklarının korunması açısından önemli bir esneklik sunuyor. Özellikle dönüşüm sahalarında tamamlayıcı nitelikteki boş parsellerin birleştirilmesi sürecinde oy birliği gerekliliği, tüm maliklerin sürece katılımını güçlendiriyor.
Teminat düzenlemesinde esneklik
Yeni düzenlemeyle 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhitlerin talebi halinde %6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek. Bu değişiklik, müteahhitlerin finansal planlamalarını kolaylaştırmayı ve teminat yükümlülüklerini esnetmeyi amaçlıyor.
Yeni yönetmelik değişikliği, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı ve paydaş karar mekanizmalarını daha esnek hale getirmeyi hedefliyor. Salt çoğunlukla karar alınabilmesi, toplantı sürecini başlatmak için tek bir malik talebinin yeterli olması, itiraz etmeyen paydaşların paylarının satılabilmesi gibi yenilikler, dönüşüm projelerinde engellerin azaltılmasına hizmet ediyor. Ayrıca arsa satışlarında kamuya öncelik verilmesi ve zemin riski gibi özel durumlar için getirilen esneklikler, dönüşüm uygulamalarına bütüncül bir bakış kazandırıyor.
