Yağ, soğan ve patates stokçularını konuşuyoruz. Konut stokçularını neden hiç konuşmuyoruz?
Adnan Ateş’in yazısı;
Son zamanlarda sosyal medya üzerinden seslerini duyuran insanların en çok üzerinde konuştukları konuların başında yabancılara mülk satışı ile birlikte verilen ‘Vatandaşlık’ hakkı. Daha önce 250.000 dolar olan üst sınır 400.000 dolara kadar yükseltildi. Dünya’nın birçok ülkesinde benzer uygulamalar var. Bu uygulama Türkiye’ye özgü bir uygulama değil. Öncelikle bunu belirtmekte fayda var.
Tüm dünyayı etkisi altına alan enflasyon krizi, dolar karşısında birim değer olarak zayıf olan paralar daha çok etkileniyor. Dolayısı ile bahse konu paraları kullanan ülkeler daha çok etkileniyor. Gelişmiş ülkelerde tek haneli ve küsuratlı bir şekilde devam eden enflasyon dolar karşısında savunmasız ve zayıf olan ülkelerin sahip oldukları para birimi değer kaybediyor ve enflasyon açıklanan resmi rakamlara göre genelde % 50’nin üzerinde 2 haneli olarak devam ediyor. Ama malların artan fiyatlarına bakıldığında artan enflasyon rakamları gayri resmi olarak hesaplandığında 3 haneli rakamlarda olduğu da ortada. X malın fiyatının % 100 hatta % 100’ün üstünde bir artış göstermesi gayri resmi hesaplamaları doğruluyor. Çoğu mala bakıldığında (özellikle temel gıda ve petrol) bu artış % 100’ün zaten üzerinde.
İnşaat sektörü durgunluk yaşamasına rağmen emlak piyasası oldukça hareketli. Yabancı alıcılara odaklanan emlak sektörü yerli alıcıların kendilerini aramalarını dahi istemiyorlar. Bunu da ilan sitelerinde açık açık dile getirmekten de çekinmiyorlar. Konutlarda balon fiyatlar ile satışlar yapıyorlar. Yabancıların daire tipi tercihleri M2 olarak oldukça küçük. Aralık 2021 tarihli Reidin verilerine göre yüzde 54.55 ile 1+1, yüzde 21.82 ile 2+1, 3+1’in tercih edilme oranı ise yüzde 14.55. 4+1 tip daireler ise neredeyse tercih edilmiyor. Yine Reidin verilerine göre markalı konut satışlarının yüzde 65’i bitmemiş konut stoklarından karşılanıyor. Yabancılar en çok markalı konutlara talep gösteriyorlar.
Açıklanan resmi rakamlar üzerinden sesli düşündüğümüzde bile bahse konu artış 2 haneli ve insanları oldukça zorlayan rakamlar. Gıda enflasyonu bir yana insanların temel barınma hakları da artık tehlikede. Kira ve konut satışlarında havada uçuşan rakamlar bırakın insanların ev sahibi olma hayalini artık kiralarını dahi karşılamakta zorlanıyorlar. Bir asgari ücretli neredeyse tüm kazancını artık sadece kiraya vermek zorunda. Bir hanede çalışan sayısının birden fazla olması da artık standart yaşam konforu dahi sunmuyor. Hepimiz biliyoruz ki hanenin tek gideri sadece kira değildir. Başta gıda ve enerji olmak üzere birçok gider ve ön görülemeyen masraflar var.
İnşaat sektörü konut inşa etme konusunda oldukça zor durumda. Fiyat artışlarının durması içinde maliyetlerin öncelikle düşmesi gerekmekte. Şuan bitmiş inşaatlarda ve kullanıma hazır eski yapılarda ortalama konut fiyatı 1.6 milyon TL’yi aşmış durumda. KDV oranı yüzde 18’den düşürülmeli deniliyor ama daha önce bazı tüketim mamüllerinde indirilen KDV oranlarının raflara hiçte yansıtılmadığını gördük. Devletin piyasayı hareketlendirmek için kendi kazancından fedakârlık yapıp vergi oranını indirmesi de maalesef sorunu çözemiyor. Vergi indiriminden sonra denetilmeyen serbest piyasa maalesef üretici ve satıcıların insafına terk edilmiş durumda. Çok sıkı bir denetim olmalı. İndirilen vergi oranları ile birlikte satıcıları denetimsizlikten istifade ederek daha çok kazandıkları dile getiriliyor.
İnşaat sektörü durgunluk yaşamasına rağmen emlak piyasası oldukça hareketli. Yabancı alıcılara odaklanan emlak sektörü yerli alıcıların kendilerini aramalarını dahi istemiyorlar. Bunu da ilan sitelerinde açık açık dile getirmekten de çekinmiyorlar. Konutlarda balon fiyatlar ile satışlar yapıyorlar. Yabancıların daire tipi tercihleri M2 olarak oldukça küçük. Aralık 2021 tarihli Reidin verilerine göre yüzde 54.55 ile 1+1, yüzde 21.82 ile 2+1, 3+1’in tercih edilme oranı ise yüzde 14.55. 4+1 tip daireler ise neredeyse tercih edilmiyor. Yine Reidin verilerine göre markalı konut satışlarının yüzde 65’i bitmemiş konut stoklarından karşılanıyor. Yabancılar en çok markalı konutlara talep gösteriyorlar.
Emlak ve inşaat sektöründe tüm bunlar olurken satışı tamamlanmış ama kullanılmayan yani stokta bekleyen binlerce konutun olması da talep sahiplerini zor duruma sokan başta bir etken. Daha fazla fiyat beklentisi içerisine giren kullanılmayan boş konut sahiplerinin de devlet tarafından tespiti ve denetlenmesi kamuoyu tarafından isteniyor. Satışa hazır daire sayısı en az 5 adet üzerinde olan boş konut sahiplerine ait istatistiki bilginin şeffaf bir şekilde konut istatistiklerinde belirtilmemesi ayrı bir tartışma konusu.
Bilindik bilgileri tekrar etmenin bir anlamı yok. Az olan malın değeri yüksek olur gibi klasik iktisadi bilgiye hepimiz sahibiz. Bir yandan yabancıların konut talebi diğer yandan konut stok edenlerin ellerindeki konutları satmamaları rakamların yükselmesine neden olduğu dile getiriliyor. Artan döviz artışlarının da elbette ki maliyet üzerinde bir etkisi var. Satıcı bu daireyi 200.000 dolar karşılığında aldım şimdi de satarken 200.000 dolar istiyorum diyebilir. Daha fazla kâr mantığı ile 250.000 dolarda deniliyor. Döviz artışını göz önüne aldığımızda hem artıştan hem de aldığı fiyatın üzerinden fiyat belirlenmesiyle her türlü ve çok yönlü kazanca sahip olduklarını görebiliyoruz.
‘Konut Stoku’na dair istatistiki bilgiler şeffaf bir şekilde paylaşılmadığı için stokta olan konutların sayısı maalesef bilinmiyor. Konut stoku oldukça konutta satış fiyatlarının düşmesi mümkün değil. Konut stok edenler adeta ‘dokunulmaz’ olan statülerini hala koruyorlar. Ve konu gündem maddesi dahi olmuyor. Serbest piyasa denilen mekanizma o kadar serbest olmamalı. Denetimsiz serbest piyasa peşinden çaresizlik ve kaos getirir. Kapitalizm’in kalesi olan ABD’nin tüm piyasalar üzerinde denetimi her zaman var. Çünkü denetilmeyen her şey fiyat belirsizliğini peşinden getirir. Merkezi yönetim milyonlarca haneyi ilgilendiren ‘Konut ve Barınma’ hakkını güvence altına alıp korumak zorunda. Korunmadığı zaman mutsuz ve çaresiz hanelerin sayısında artış olur. Mutsuz ve çaresiz haneler beraberinde mutsuz bir toplum ve bireyleri yaratmakta gecikmez.
EKOVZYON DERGİ
Ekovizyon.com.tr
POST A COMMENT.