Esenler ve Bağcılar’da 2+1 daire fiyatlarının 150–200 bin dolar bandına çıkmasıyla yönünü Dubai’ye çeviren Türk yatırımcı, şimdi jeopolitik risk gerçeğiyle karşı karşıya. Ortadoğu’daki çatışma ortamı, bölgenin en canlı gayrimenkul merkezlerinden biri olan Dubai’de işlemleri yavaşlattı; devam eden satışlar askıya alındı, bazı sözleşmeler geri çekildi.
Bekle-gör süreci başladı
İran ile İsrail ve ABD arasında tırmanan gerilim, Körfez’de risk algısını artırdı. Saha sıcaklığı doğrudan Birleşik Arap Emirlikleri’ni hedef almamış olsa da, bölgesel güvenlik başlığı yatırım kararlarını etkiliyor. Dubai’de faaliyet gösteren emlak danışmanlarına göre son günlerde alıcı tarafında belirgin bir duraksama var.
Sektör temsilcileri, yeni yatırımcıların özellikle 48–72 saatlik haber akışını izlemeyi tercih ettiğini, kaparo aşamasındaki bazı işlemlerin ise tarafların ortak kararıyla ertelendiğini aktarıyor. Buna karşın fiyatlarda şu aşamada sert bir geri çekilme gözlenmiyor.
Dubai merkezli Proact Luxury Real Estate CEO’su Ritu Kant Ojha, jeopolitik gelişmelerin kısa vadeli duraksama yarattığını ancak ülkenin temel makro göstergelerinde değişim olmadığını belirtiyor. Ojha’ya göre rekabetin azaldığı dönemler, nakit gücü olan yatırımcı için fırsat penceresi de oluşturabiliyor.
Şubat rekoru sonrası frene basıldı
Rakamlar, savaş öncesi tabloyu net biçimde ortaya koyuyor. Şubat ayında Dubai’de 16.959 satış işlemi gerçekleşti. Toplam işlem hacmi 16,5 milyar dolara ulaştı. Bu veri, geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yüzde 5, değer bazında ise yüzde 18’in üzerinde artışa işaret ediyor.
Başka bir ifadeyle piyasa, 2025’e güçlü bir ivmeyle girdi. Ancak son gelişmelerle birlikte alım-satım temposunda keskin bir yavaşlama dikkat çekiyor. Aracı kurumlar, tapu devir sayılarında günlük bazda düşüş yaşandığını, özellikle yabancı alıcıların müzakere süresini uzattığını ifade ediyor.
187 milyar dolarlık dev hacim
Dubai gayrimenkul piyasası 2025 genelinde 215 binin üzerinde işlemle yaklaşık 187 milyar dolarlık satış hacmine ulaşarak rekor kırmıştı. Bu büyüme; lüks konut segmenti, sahil hattındaki projeler ve Hindistan başta olmak üzere Asya merkezli yatırımcı talebiyle desteklendi.
Kent, aynı zamanda yüksek gelir grubunun göç ettiği merkezlerden biri haline geldi. 2024 verilerine göre Dubai’de 81 bini aşkın dolar milyoneri bulunuyor. Birleşik Arap Emirlikleri genelinde ise bu sayı 130 binin üzerinde. 2025’te yaklaşık 9.800 yeni milyonerin ülkeye taşındığı tahmin ediliyor. Bu demografik yapı, lüks konut fiyatlarını yukarı taşıyan temel faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.
Türk yatırımcı ilk 3’te
Türkiye’den yatırımcı ilgisi son üç yılda belirgin biçimde arttı. Uzmanlara göre 2024’te Türk vatandaşları Dubai’de 10 binin üzerinde konut satın aldı. Bu performansla Türkiye, yabancı alıcılar arasında ilk üç ülke arasına girdi.
Türk yatırımcı profili incelendiğinde 400–500 bin dolar bandındaki 1+1 dairelerin öne çıktığı görülüyor. Bunun yanında üst segmentte de dikkat çekici işlemler var. 2024’te yaklaşık 130 milyon dolar değerindeki bir penthouse’un Türk yatırımcı tarafından satın alınması, lüks segmentteki iştahın göstergesi olarak kayda geçti.
Fiyatlar düşer mi?
Piyasanın yönünü belirleyecek ana değişken çatışmanın süresi olacak. Analistler, kısa vadede panik satışlarının sınırlı kalacağını, çünkü Dubai’nin finansal altyapısı, vergi avantajı ve yabancıya mülkiyet rejiminin değişmediğini vurguluyor.
Ancak çatışma uzar ve bölgesel risk primi yükselirse, özellikle krediye dayalı alımlarda daha temkinli bir tablo oluşabilir. Bu durumda proje lansmanlarında kampanyalar, ödeme planlarında esneklik ve ikincil piyasada pazarlık marjının artması gündeme gelebilir.
Şu aşamada büyük oranlı fiyat kırılması yerine hacim daralması senaryosu daha güçlü görünüyor. Yatırımcı açısından temel soru şu: Dubai uzun vadeli bir değer saklama aracı mı, yoksa kısa vadeli al-sat piyasası mı? Bu soruya verilen yanıt, alınacak riskin çerçevesini belirliyor.
Türkiye’de konut fiyatlarının dolar bazında geldiği seviye, yatırımcıyı alternatif arayışına itti. Ancak yurtdışı yatırımı, yalnızca fiyat kıyaslamasıyla değil; jeopolitik risk, likidite, kira getirisi ve hukuki altyapı birlikte değerlendirilerek yapılmalı.
Yatırım kararlarında bireysel risk iştahı ve portföy dengesi belirleyici olmalı. Bu haber yatırım tavsiyesi değildir.
BU HABERLERDE İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR
https://www.ekovizyon.com.tr/
